כמה משכנתא אפשר לקבל וכמה באמת כדאי לקחת?
עודכן: 7 בספט׳
זו אחת השאלות הראשונות שכמעט כל מי שמתכנן לקנות דירה שואל.
"עם ההכנסה שלנו, כמה משכנתא הבנק יאשר?"
אבל יש שאלה חשובה אפילו יותר:
גם אם הבנק מוכן לתת לכם סכום מסוים, האם זה באמת הסכום שכדאי לכם לקחת?
שתי השאלות שונות לחלוטין.
הבנק בודק אם הוא מוכן להעמיד לכם הלוואה. אתם צריכים לבדוק האם תוכלו להחזיר אותה בנוחות גם בעוד חמש, עשר או עשרים שנה.
במדריך הזה נסביר מהם הגורמים שמשפיעים על סכום המשכנתא שתוכלו לקבל, ואיך להעריך מהו סכום המשכנתא שמתאים לכם באמת.
אם עדיין לא חישבתם כמה הון עצמי עומד לרשותכם, כדאי להתחיל מהמדריך כמה הון עצמי צריך כדי לקנות דירה, כי ההון העצמי ואחוז המימון משפיעים ישירות על גובה המשכנתא האפשרי.
איך הבנק קובע כמה משכנתא אפשר לקבל?
הבנק לא מסתכל רק על מחיר הדירה. הוא בוחן את התמונה הכלכלית שלכם: הכנסות, התחייבויות, הון עצמי, אחוז מימון והתנהלות אשראי.
אין נוסחה אחת שקובעת את סכום המשכנתא, אבל יש כמה גורמים מרכזיים שכל בנק בודק.
ההכנסה החודשית
ככל שההכנסה החודשית גבוהה יותר, כך בדרך כלל ניתן לקבל משכנתא גבוהה יותר.
הבנק בוחן את ההכנסות הקבועות של הלווים, ולעיתים גם את היציבות שלהן לאורך זמן.
ההתחייבויות הקיימות
אם אתם כבר משלמים הלוואת רכב, הלוואה לכל מטרה או התחייבויות אחרות, הן נלקחות בחשבון.
ככל שההתחייבויות גבוהות יותר, כך יקטן הסכום שהבנק עשוי לאשר.
אחוז המימון
גם ההון העצמי משפיע על גובה המשכנתא.
ככל שתביאו הון עצמי גבוה יותר, כך אחוז המימון יהיה נמוך יותר ולעיתים יהיה קל יותר לקבל תנאים טובים יותר.
אם עדיין לא קראתם את המדריך בנושא, מומלץ לקרוא גם:
היסטוריית האשראי
הבנק בוחן גם את ההתנהלות הפיננסית שלכם.
התנהלות תקינה לאורך זמן יכולה להשפיע לטובה על ההחלטה ועל תנאי ההלוואה.
יחס ההחזר – הנתון שכדאי להכיר
אחד הנתונים החשובים ביותר הוא יחס ההחזר.
יחס ההחזר מראה איזה חלק מההכנסה החודשית נטו יופנה להחזר המשכנתא.
לדוגמה:
הכנסה נטו של 20,000 ₪.
החזר חודשי של 6,000 ₪.
יחס ההחזר הוא 30%.
ככל שיחס ההחזר גבוה יותר, כך יהיה לכם פחות כסף פנוי להוצאות השוטפות ולשינויים בלתי צפויים.
למה לא כדאי לקחת את הסכום המקסימלי?
נניח שהבנק מוכן לאשר לכם משכנתא של 1.8 מיליון ₪.
זה לא אומר שזה הסכום הנכון עבורכם.
חשבו גם על שאלות כמו:
האם אתם מתכננים להרחיב את המשפחה?
האם צפויות הוצאות גדולות בשנים הקרובות?
האם ההכנסה שלכם צפויה להשתנות?
האם תוכלו להתמודד עם עלייה בריבית במסלולים משתנים?
משכנתא היא התחייבות ארוכת טווח, ולכן כדאי להשאיר לעצמכם מרווח נשימה.
לקחת את המקסימום שהבנק מוכן לתת היא גם אחת מהטעויות הנפוצות בתכנון משכנתא.
דוגמה
משפחה עם הכנסה נטו של 24,000 ₪.
אפשרות א':
משכנתא של 1.7 מיליון ₪.
החזר חודשי: כ-8,000 ₪.
אפשרות ב':
משכנתא של 1.5 מיליון ₪.
החזר חודשי: כ-7,000 ₪.
הפער החודשי של כ-1,000 ₪ עשוי להיות משמעותי מאוד לאורך השנים, במיוחד כאשר מתווספות הוצאות חדשות או כאשר הריבית משתנה.
חשוב גם לבדוק מה קורה לאורך השנים, ולא רק בחודש הראשון. לוח הסילוקין מאפשר לראות איך ההחזר מתחלק בין קרן לריבית ומהי יתרת החוב לאורך הדרך.
טעויות שכדאי להימנע מהן
❌ להתמקד רק בסכום שהבנק מוכן לתת.
❌ להתעלם מהתחייבויות קיימות.
❌ לבחור את ההחזר הנמוך ביותר בלי להבין את המשמעות לטווח הארוך.
❌ לא להשאיר מקום להוצאות בלתי צפויות.
בשורה התחתונה
השאלה החשובה היא לא רק כמה משכנתא אפשר לקבל, אלא כמה משכנתא נכון לקחת.
משכנתא שמתאימה להכנסה, לתוכניות העתידיות וליכולת ההחזר שלכם תאפשר לכם ליהנות מהבית החדש בראש שקט, גם שנים קדימה.
שאלות נפוצות
כמה משכנתא אפשר לקבל לפי הכנסה?
אין סכום אחיד. הבנק בוחן את ההכנסה נטו לצד התחייבויות קיימות ויחס ההחזר.
כמה משכנתא אפשר לקחת עם הון עצמי מסוים?
גובה ההון העצמי קובע את אחוז המימון האפשרי, אבל גם ההכנסה ויכולת ההחזר צריכות לתמוך בסכום.
האם הבנק תמיד יאשר את הסכום המקסימלי לפי אחוז המימון?
לא. אחוז המימון הוא רק מגבלה אחת מתוך כמה. הבנק בוחן גם הכנסה, התחייבויות ואשראי.
האם כדאי לקחת את כל הסכום שהבנק מאשר?
לא בהכרח. חשוב לוודא שההחזר מתאים לתקציב ולא משאיר אתכם בלי מרווח ביטחון.
ממשיכים לשלב הבא?
אחרי שהבנתם מהו סדר הגודל של המשכנתא שמתאים לכם, השלב הבא הוא להבין כיצד פונים לבנק ומהו אישור עקרוני למשכנתא.
רוצים לבדוק אם סכום המשכנתא שאתם שוקלים באמת מתאים לכם?
אפשר לבחון יחד את ההכנסות, ההתחייבויות, ההון העצמי וההחזר החודשי ולהבין מהו טווח משכנתא סביר עבורכם. לפרטים על ליווי במשכנתא חדשה.
תגובות