שמאות למשכנתא: מתי עושים ומה קורה אם השווי נמוך ממחיר הדירה?
רוב רוכשי הדירות מתמקדים במחיר שסוכם מול המוכר.
אבל מבחינת הבנק, יש עוד מספר חשוב מאוד:
שווי הנכס לפי השמאות.
הפער בין מחיר הרכישה לבין השווי שקובע השמאי יכול להשפיע על אחוז המימון, על סכום המשכנתא שהבנק יהיה מוכן להעמיד, ולעיתים גם על כמות ההון העצמי שתצטרכו להביא לעסקה.
לכן שמאות היא לא רק שלב טכני בדרך למשכנתא.
במקרים מסוימים היא יכולה לשנות את כל התמונה.
במדריך הזה נסביר מתי עושים שמאות, מה הבנק בודק, ומה קורה אם השמאי מעריך את הדירה בפחות ממחיר החוזה.
מהי שמאות למשכנתא?
שמאות למשכנתא היא הערכת שווי של הנכס על ידי שמאי מוסמך.
הבנק משתמש בשמאות כדי להבין מהו שווי הנכס שמשמש כבטוחה להלוואה, וכדי לחשב את שיעור המימון של המשכנתא. בנק ישראל מציין שהערכת שמאי נדרשת כאשר הבנק דורש זאת, והיא משמשת בין היתר לאישור שיעור המימון ביחס לשווי הנכס.
למה הבנק צריך שמאות?
הבנק לא מסתמך רק על מחיר העסקה.
הוא רוצה לדעת מהו שווי הנכס מנקודת מבט מקצועית, משום שהנכס משמש בטוחה למשכנתא.
השמאי בוחן בין היתר את מאפייני הנכס, מצבו, מיקומו, זכויות משפטיות רלוונטיות, עסקאות השוואה ונתונים נוספים שיכולים להשפיע על השווי.
המטרה היא לא לקבוע אם "עשיתם עסקה טובה", אלא לתת לבנק בסיס מקצועי לחישוב המימון ולניהול הסיכון.
מתי עושים שמאות?
בדרך כלל השמאות מתבצעת אחרי שיש כבר נכס ספציפי ולעיתים אחרי קבלת אישור עקרוני.
בנק ישראל קבע בעבר שהפניה לביצוע שמאות תינתן כבר בשלב האישור העקרוני, כדי לאפשר ללקוח לבצע את הבדיקה מוקדם יותר בתהליך.
בפועל, העיתוי המדויק תלוי בבנק ובעסקה.
לכן לפני שמזמינים שמאי, כדאי לוודא:
שהשמאי מופיע ברשימת השמאים שהבנק מקבל
שהשמאות מתאימה לבנק שבו מתקדמים
האם יש צורך בשמאות מוקדמת לפני התחייבות לעסקה
מה קורה אם השמאות גבוהה ממחיר הדירה?
בעסקה רגילה, אם השמאי מעריך את הדירה בסכום גבוה ממחיר הרכישה, הבנק לא בהכרח מחשב את שיעור המימון לפי השווי הגבוה יותר.
לפי בנק ישראל, כאשר הערכת השמאי גבוהה ממחיר הנכס, שיעור המימון נקבע לפי מחיר הנכס.
לדוגמה:
מחיר רכישה: 1,800,000 ₪ שמאות: 1,950,000 ₪ משכנתא: 1,350,000 ₪
לצורך חישוב אחוז המימון בעסקה רגילה, נקודת הייחוס תהיה בדרך כלל מחיר הרכישה, כלומר:
1,350,000 ÷ 1,800,000 = 75% מימון
לא 69.2%.
ומה קורה אם השמאות נמוכה ממחיר הדירה?
כאן יכולה להיווצר בעיה אמיתית.
נניח:
מחיר הרכישה: 1,800,000 ₪ שמאות: 1,650,000 ₪
אם אתם רוכשים דירה יחידה ורוצים להגיע למימון של עד 75%, המימון יחושב ביחס לשווי הנמוך יותר.
75% מ־1,650,000 ₪ הם: 1,237,500 ₪
אם תכננתם לקבל משכנתא של 1,350,000 ₪, נוצר פער של: 112,500 ₪
את הפער הזה צריך להשלים ממקור אחר.
זו בדיוק הסיבה ששמאות נמוכה יכולה להפוך עסקה שנראתה אפשרית על הנייר לעסקה שדורשת יותר הון עצמי.
למה שמאות יכולה להיות נמוכה ממחיר החוזה?
יש כמה סיבות אפשריות.
למשל:
מחיר העסקה גבוה ביחס לעסקאות דומות באזור
מאפיינים ייחודיים של הנכס
מצב פיזי
רישום משפטי
חריגות בנייה
זכויות לא ברורות
קומה, כיוון, חניה, מחסן או שטחים שלא הוערכו כפי שהקונה ציפה
שוק מקומי שבו מחירי העסקאות משתנים במהירות
זה לא אומר בהכרח שהמחיר "שגוי".
אבל מבחינת הבנק, מה שחשוב הוא השווי שעליו הוא מוכן לבסס את המימון.
איך שמאות משפיעה על אחוז המימון?
אחוז המימון הוא היחס בין סכום המשכנתא לבין שווי הנכס לצורך החישוב.
בנק ישראל מגביל את שיעור המימון המקסימלי ל:
עד 75% ברכישת דירה יחידה
עד 70% בדירה חליפית
עד 50% בדירה להשקעה
לכן ירידה בשווי השמאי יכולה להעלות את אחוז המימון המחושב, גם אם סכום המשכנתא שביקשתם לא השתנה.
האם כדאי לעשות שמאות לפני חתימת חוזה?
לפעמים כן.
אם העסקה דורשת למתוח לקצה את השימוש בהון העצמי, אם יש חשש שהנכס מתומחר גבוה, או אם יש מאפיינים חריגים בנכס, שמאות מוקדמת יכולה לצמצם סיכון.
היתרון הוא פשוט:
במקום לגלות אחרי החתימה שהבנק מוכן לממן פחות ממה שתכננתם, אתם מקבלים אינדיקציה מוקדמת.
מצד שני, לא בכל עסקה יש צורך בכך ולרוב העלות של שמאות כזו גבוהה יותר.
החלטה על שמאות מוקדמת תלויה בין היתר בגובה המימון שאתם צריכים, בסוג הנכס ובמידת הביטחון שלכם בשווי העסקה.
האם אפשר להשתמש באותה שמאות בכמה בנקים?
בנק ישראל קידם הקלה שלפיה בנק צריך לאפשר שימוש בהערכת שמאי שניתנה עבור בנק אחר, כל עוד מתקיימים התנאים שנקבעו, ובין היתר שלא חלפו 90 ימים ממועד ההערכה, למעט מקרים שבהם קיימת סיבה סבירה לסירוב.
מבחינה מעשית, כדאי לוודא מראש שהשמאי מוכר לבנקים הרלוונטיים.
כך אפשר להקטין סיכוי שתצטרכו לשלם על שמאות נוספת.
מה מיוחד בשמאות בדירה בהנחה?
בדירות שנרכשות במסגרת תוכניות ממשלתיות במחיר מופחת, הכללים שונים מעסקה רגילה.
בנק ישראל מאפשר במקרים כאלה לחשב את שיעור המימון על בסיס הערכת שמאי של שווי הדירה, ולא רק על בסיס מחיר הרכישה בפועל.
לכן בדירה בהנחה שמאות גבוהה ממחיר הרכישה יכולה דווקא להיות משמעותית לחישוב המימון.
זהו חריג חשוב לעיקרון הרגיל שלפיו, כאשר השמאות גבוהה ממחיר הרכישה, החישוב מתבסס על מחיר העסקה.
האם אישור עקרוני מבטיח שהשמאות לא תשנה את סכום המשכנתא?
לא.
אישור עקרוני מתבסס על הנתונים שנמסרו לבנק בשלב הראשוני.
אם לאחר מכן השמאות קובעת שווי נמוך יותר, הדבר יכול להשפיע על אחוז המימון ועל סכום ההלוואה שהבנק יוכל להעמיד.
לכן אישור עקרוני ושמאות משלימים זה את זה.
האישור אומר בעיקר:
האם הבנק מוכן עקרונית לתת לכם אשראי
והשמאות עונה על שאלה אחרת:
על איזה שווי נכס הבנק מוכן לבסס את המימון
להרחבה:מהו אישור עקרוני למשכנתא?
מה עושים אם השמאות נמוכה?
אם התקבלה שמאות נמוכה ממחיר העסקה, צריך קודם להבין את גודל הפער.
אחר כך אפשר לבחון:
האם יש מספיק הון עצמי להשלים אותו
האם ניתן להקטין את סכום המשכנתא
האם נכון לבחון מחדש את העסקה
האם קיימת אפשרות לשמאות נוספת בהתאם לכללי הבנק
האם יש נתונים או מסמכים מהותיים שלא נלקחו בחשבון
הנקודה החשובה היא לא להניח שהבנק "ישלים את ההפרש".
הבנק כפוף למגבלות שיעור המימון.
דוגמה מלאה
נניח שאתם קונים דירה יחידה ב־2,000,000 ₪.
תכננתם:
הון עצמי: 500,000 ₪
משכנתא: 1,500,000 ₪
זה בדיוק 75% מימון.
אבל השמאי קובע ששווי הדירה הוא רק 1,900,000 ₪.
75% מ־1,900,000 ₪ הם: 1,425,000 ₪
כלומר חסרים לכם: 75,000 ₪
אם אין לכם את הסכום הזה כהון עצמי נוסף, תצטרכו למצוא פתרון לפני שניתן יהיה להתקדם.
טעויות שכדאי להימנע מהן
הטעות הראשונה היא להניח שמחיר החוזה הוא בהכרח השווי שהבנק יקבל.
הטעות השנייה היא להגיע לעסקה עם הון עצמי מדויק עד השקל האחרון.
והטעות השלישית היא להזמין שמאי בלי לבדוק שהוא מתאים לבנק שבו אתם מתכוונים לקחת את המשכנתא.
במיוחד בעסקה עם אחוז מימון גבוה, כדאי להשאיר מרווח ולא לבנות תוכנית שעובדת רק אם כל המספרים יוצאים בדיוק כמתוכנן.
שאלות נפוצות
מי בוחר את השמאי?
הבנק מפנה בדרך כלל לרשימת שמאים שהוא מקבל לצורך המשכנתא.
מי משלם על השמאות?
ברוב המקרים הלווה משלם את עלות השמאות.
האם שמאות גבוהה מאפשרת לקבל יותר משכנתא?
בעסקה רגילה, לא בהכרח. כאשר השמאות גבוהה ממחיר הרכישה, שיעור המימון נקבע בדרך כלל לפי מחיר העסקה.
האם שמאות נמוכה יכולה לבטל עסקה?
השמאות עצמה לא "מבטלת" את העסקה, אבל היא עלולה לגרום לכך שהבנק יאשר סכום נמוך מהמתוכנן. אם אין מקור להשלים את ההפרש, יכולה להיווצר בעיית מימון.
כמה זמן שמאות תקפה?
במסגרת האפשרות להשתמש בשמאות שנעשתה עבור בנק אחר, בנק ישראל קבע התייחסות לתקופה של עד 90 ימים, בכפוף לתנאים ולחריגים.
לסיכום
שמאות היא אחד השלבים שיכולים להשפיע באופן ישיר על גובה המשכנתא.
בעסקה רגילה, אם השמאות נמוכה ממחיר הרכישה, הבנק עשוי לחשב את המימון לפי השווי הנמוך יותר.
וזה אומר שייתכן שתצטרכו להביא יותר הון עצמי ממה שתכננתם.
ככל שאחוז המימון שלכם גבוה יותר, כך החשיבות של השמאות גדלה.
לכן לפני שמתקדמים לעסקה, כדאי להבין לא רק: כמה עולה הדירה
אלא גם: על איזה שווי הבנק צפוי לבסס את המשכנתא
כי ידע נותן ביטחון.
מתכננים לרכוש דירה ורוצים לוודא שהמימון באמת מתחבר?
אפשר לבדוק את מחיר הדירה, ההון העצמי, אחוז המימון והמשכנתא הנדרשת לפני שמתקדמים מול הבנק.
תגובות