מחשבון משכנתא מתקדם – תכנון תמהיל, החזר חודשי ועלות כוללת
בדקו כמה משכנתא אתם צריכים ואיך התמהיל משפיע על ההחזר לאורך השנים
מחשבון המשכנתא מאפשר לבצע סימולציה מפורטת של משכנתא חדשה ולבחון הרבה יותר מההחזר החודשי הראשון. הזינו את מחיר הנכס, ההון העצמי וההכנסה החודשית, בנו תמהיל משכנתא והשוו בין מסל ולים שונים כדי להבין את ההחזר, העלות והיתרה הצפויה לאורך השנים.
המחשבון מציג בין היתר את סכום המשכנתא הנדרש, שיעור המימון, יחס ההחזר מההכנסה, ההחזר החודשי, העלות הכוללת ויתרת המשכנתא לאחר 5, 10 ו־15 שנים. אפשר לבנות שני תמהילים שונים ולהשוות ביניהם, כדי לראות כיצד שינוי בתקופה, בריבית או בחלוקת המסלולים משפיע על התוצאה.
במסלולי פריים ובמסלולים משתנים, הכלי משתמש בנתוני שוק המתעדכנים מבנק ישראל, כולל ריבית הפריים ועוגני עקום האפס, ומאפשר להזין את המרווח מעל או מתחת לעוגן. כך ניתן לבצע סימולציה שמבוססת על סביבת הריבית הנוכחית ולא רק על ריבית כללית שהוזנה מראש.
התחילו בהזנת פרטי העסקה. ניתן לשנות את הנתונים ולראות מיד כיצד הם משפיעים על המשכנתא ועל ההשוואה בין התמהילים.
איך מחשבון המשכנתא עוזר לתכנן את ההלוואה?
החזר חודשי הוא נתון חשוב, אבל הוא לא מספר את כל הסיפור. שתי משכנתאות יכולות להתחיל בהחזר דומה מאוד, ובכל זאת להיות שונות משמעותית בעלות הכוללת, ברמת הסיכון וביתרת החוב שתישאר בעוד מספר שנים.
המחשבון מאפשר לבחון את המשכנתא מכמה זוויות במקביל:
-
כמה משכנתא נדרשת לאחר שקלול ההון העצמי
-
מהו שיעור המימון של העסקה
-
מהו ההחזר החודשי הצפוי
-
כמה מההכנסה נטו מיועד להחזר
-
כמה צפוי להיות משולם לאורך חיי ההלוואה
-
מה תהיה יתרת המשכנתא בעתיד
-
כיצד שינוי בפריים, במדד או בריבית המשתנה עשוי להשפיע על התשלום
אם אתם עדיין לא בטוחים מהו סכום המשכנתא שמתאים לכם, מומלץ לקרוא גם את המדריך „כמה משכנתא אפשר לקבל וכמה באמת כדאי לקחת?”.
מהו שיעור המימון ולמה הוא משפיע על המשכנתא?
שיעור המימון הוא היחס בין סכום המשכנתא לבין שווי הנכס. לדוגמה, אם מחיר הדירה הוא 2 מיליון ₪ ואתם מבקשים משכנתא של 1.4 מיליון ₪, שיעור המימון הוא 70%.
לשיעור המימון יש משמעות גם מבחינת מגבלות המימון וגם מבחינת תמחור המשכנתא. לכן המחשבון מחשב אותו כבר בשלב הראשון של הסימולציה.
להסבר מפורט יותר אפשר לעבור למדריך „מהו אחוז מימון במשכנתא?”.
איך מחושב ההחזר החודשי במשכנתא?
בכל מסלול המחשבון מחשב את ההחזר בהתאם לסכום, לתקופה ולריבית שהוגדרו. במסלולים קבועים הריבית נשארת בהתאם להנחה שהוזנה, ובמסלולים משתנים ניתן לבחון גם תרחישים שבהם הריבית משתנה בתחנות העדכון.
אבל חשוב לא להסתכל רק על התשלום הראשון. לאורך השנים היחס בין תשלום הקרן לתשלום הריבית משתנה, ובמסלולים צמודים גם המדד יכול להשפיע על יתרת החוב.
אם אתם רוצים להבין את מבנה התשלומים לאורך חיי ההלוואה, כדאי לקרוא את המדריך „לוח סילוקין למשכנתא – איך לקרוא אותו ומה אפשר ללמוד ממנו?”.
מה ההבדל בין קל״צ, פריים ומסלול משתנה?
תמהיל משכנתא מורכב בדרך כלל ממספר מסלולים, שלכל אחד מהם מאפיינים שונים.
קל״צ, קבועה לא צמודה, מספקת ודאות גבוהה יותר לגבי הריבית וההחזר.
פריים מבוסס על ריבית הפריים, ולכן ההחזר יכול להשתנות כאשר ריבית בנק ישראל משתנה.
מסלול בריבי ת משתנה מתעדכן בתחנות שנקבעו מראש. במחשבון ניתן לחשב את הריבית לפי עוגן השוק והמרווח שהוזן, או להזין ריבית ידנית מתוך הצעה שקיבלתם מהבנק.
במסלולים צמודי מדד קיימת גם השפעה אפשרית של האינפלציה על יתרת ההלוואה ועל התשלומים העתידיים.
למה חשוב להשוות תמהילים ולא רק ריביות?
ריבית נמוכה במסלול מסוים לא בהכרח יוצרת את המשכנתא הזולה או המתאימה ביותר.
בהשוואת תמהילים כדאי לבחון במקביל:
-
את ההחזר החודשי
-
את יחס ההחזר
-
את העלות הכוללת
-
את יתרת החוב לאחר מספר שנים
-
את החשיפה לשינויי ריבית
-
את החשיפה למדד
-
ואת הגמישות במקרה שתרצו לפרוע או לשנות את המשכנתא בעתיד
זו הסיבה שהמחשבון מאפשר לבנות תמהיל A ותמהיל B ולהשוות ביניהם.
להרחבה מומלץ לקרוא את המדריך להשוואת הצעות למשכנתא, שבו מוסבר מדוע לא נכון לבחור הצעה רק לפי ההחזר הראשון.
איך משתמשים בריביות ובעוגנים העדכניים?
ריבית בנק י שראל ונתוני עקום התשואה משתנים לאורך זמן. לכן המחשבון טוען נתוני שוק עדכניים ומשתמש בהם כבסיס לסימולציה של מסלולי פריים ומסלולים משתנים.
במסלול פריים ניתן להזין למשל מרווח של P-0.8%.
במסלול משתנה ניתן להזין את המרווח מעל עוגן השוק המתאים לתקופת השינוי, והמחשבון מחשב את הריבית ההתחלתית בהתאם.
חשוב לזכור שעוגן השוק הוא נקודת ייחוס, ולא הבטחה לריבית שהבנק יציע בפועל. הריבית שתקבלו תלויה גם בפרופיל הלקוח, שיעור המימון, ההכנסה, התקופה, הבנק ותנאי המשא ומתן.
כבר קיבלתם הצעה מהבנק?
אם כבר יש לכם אישור עקרוני או הצעת משכנתא, אפשר להזין במחשבון את הריביות והמסלולים שקיבלתם ולהשוות אותם לחלופה נוספת.
לפני קבלת החלטה, כדאי להבין היטב מה כתוב באישור העקרוני ומה המשמעות של כל מסלול. ניתן להיעזר במדריך „מה באמת כתוב באישור העקרוני למשכנתא?”.
אם יש לכם כמה הצעות ואתם רוצים לבדוק אותן לעומק, אפשר גם לעבור לעמוד ליווי מול הבנקים למשכנתא, שבו מוסבר איך מתבצעת השוואה בין הצעות מעבר לריבית בלבד.