משכנתא לדירה בהנחה: הון עצמי, אחוז מימון ומה חשוב לבדוק
עודכן: 8 בספט׳
זכייה בתוכנית „דירה בהנחה” יכולה לפתוח אפשרות לרכוש דירה במחיר נמוך ממחיר השוק.
אבל הזכייה עצמה היא רק תחילת הדרך.
לפני שבוחרים דירה וחותמים על חוזה, צריך להבין איך מממנים את העסקה, כמה הון עצמי באמת צריך, כמה משכנתא אפשר לקבל ומה קורה אם שווי הדירה לפי השמאי שונה ממחיר הרכישה.
במשכנתאות לרכישת דירה בתוכניות ממשלתיות במחיר מופחת קיימים כללים מסוימים ששונים מעסקה רגילה בשוק החופשי. לכן כדאי להבין אותם מראש ולא לבנות את התקציב רק לפי מחיר הדירה שמופיע בפרויקט.
במדריך הזה נעשה סדר.
מה מיוחד במשכנתא של דירה בהנחה?
בעסקה רגילה, אחוז המימון מחושב בדרך כלל ביחס לשווי הנכס לצורך המשכנתא, בהתאם לכללי בנק ישראל.
בדירות שנרכשות במסגרת תוכניות ממשלתיות במחיר מופחת, כמו „דירה בהנחה”, „מחיר למשתכן” או „מחיר מטרה”, קיימת אפשרות לחשב את שיעור המימון על בסיס הערכת שמאי של שווי הדירה, ולא רק לפי מחיר הרכישה המוזל.
זה יכול להיות משמעותי מאוד.
נניח שמחיר הרכישה שלכם במסגרת התוכנית הוא 1,300,000 ₪, אבל השמאי מעריך ששווי הדירה הוא 1,600,000 ₪.
במקרה כזה, לצורך חישוב שיעור המימון הבנק עשוי להתייחס לשווי הגבוה יותר, בכפוף לכללים ולבדיקה שלו.
זו אחת הסיבות לכך שבעסקאות כאלה ניתן לעיתים לבצע רכישה עם שיעור הון עצמי נמוך יחסית לעסקה רגילה.
כמה הון עצמי צריך בדירה בהנחה?
בנק ישראל מאפשר בעסקאות של דירה במחיר מופחת להסתפק, במקרים הרלוונטיים, ב־100,000 ₪ לפחות ממקורות עצמיים.
אבל יש חריג חשוב:
ביישובים מסוימים בפריפריה, שבהם הרוכשים זכאים למענק מדינה במסגרת התוכנית, המענק יכול להיחשב כחלק מההון העצמי.
במצב כזה, הבנק יכול לאפשר לרוכשים להביא 60,000 ₪ בלבד ממקורותיהם העצמיים, כאשר יחד עם מענק המדינה ההון העצמי הכולל מגיע ל־100,000 ₪ או יותר.
לדוגמה:
אם הרוכשים מביאים:
60,000 ₪ מכספם
ומקבלים מענק מדינה של 40,000 ₪
לצורך הדרישה הזו, ההון העצמי הכולל יכול להיחשב כ־100,000 ₪.
חשוב להדגיש שהאפשרות הזו אינה חלה אוטומטית על כל זוכה ב„דירה בהנחה”. היא תלויה בזכאות למענק ובפרויקט או ביישוב הרלוונטי. תוכנית „דירה בהנחה” כוללת כיום כמה מסלולים, ובהם מחיר מטרה, מחיר מופחת ומחיר למשתכן.
בכל מקרה, 60,000 ₪ או 100,000 ₪ הם לא בהכרח הסכום שתצטרכו בפועל כדי לבצע את העסקה.
גובה ההון העצמי האמיתי תלוי גם ב:
מחיר הדירה
סכום המשכנתא שהבנק יאשר
השמאות
יכולת ההחזר
לוח התשלומים
הוצאות נלוות
הצמדות ותשלומים לקבלן
כלומר, הון עצמי מינימלי רגולטורי אינו בהכרח ההון העצמי שמתאים לעסקה שלכם.
איך מחשבים את אחוז המימון?
אחוז המימון הוא היחס בין סכום המשכנתא לבין שווי הנכס שמשמש לצורך החישוב.
לדוגמה:
אם שווי הדירה לצורך המשכנתא הוא 1,600,000 ₪ והמשכנתא היא 1,200,000 ₪:
1,200,000 ÷ 1,600,000 = 75% מימון
בדירה במחיר מופחת, נקודת הייחוס יכולה להיות כאמור הערכת השמאי בהתאם לכללי בנק ישראל, ולא בהכרח מחיר הרכישה בלבד.
מה מגבלת השווי לצורך החישוב?
זו נקודה שחשוב לדייק בה.
בנק ישראל קובע שכאשר מחשבים את שיעור המימון בדירה במחיר מופחת, שווי הדירה לצורך החישוב לא יעלה על 2.1 מיליון ₪ לפי הערכת שמאי, או שווי הדירה בפועל, הגבוה מביניהם, בהתאם להגדרה של בנק ישראל.
לכן לא נכון להניח שכל פער בין מחיר הרכישה לשווי השוק יאפשר אוטומטית לקבל משכנתא גבוהה יותר.
הבנק עדיין בודק את העסקה ואת היכולת שלכם לעמוד בהלוואה.
האם הבנק חייב לתת את המימון המקסימלי?
לא.
כללי בנק ישראל מגדירים את המסגרת המותרת, אבל הבנק עדיין מבצע בדיקת אשראי ובוחן את יכולת ההחזר שלכם.
גם אם מבחינת אחוז המימון ניתן להגיע לסכום מסוים, הבנק עשוי לאשר פחות בהתאם ל:
הכנסות נטו
הלוואות והתחייבויות קיימות
היסטוריית אשראי
מאפייני העסקה
גיל הלווים
תקופת ההלוואה
גובה ההחזר החודשי
לכן כדאי להבחין בין:
כמה מותר לבנק להעמיד לפי שיעור המימון
לבין:
כמה הבנק מוכן לאשר לכם בפועל
ולבין:
כמה נכון לכם לקחת מבחינה כלכלית
למה כדאי להוציא אישור עקרוני מוקדם?
זכייה בפרויקט אינה אישור למשכנתא.
לפני שאתם מתחייבים לעסקה, כדאי לדעת אם הבנק מוכן עקרונית להעמיד את סכום המשכנתא שאתם צריכים.
אישור עקרוני מאפשר לקבל תמונה ראשונית לגבי:
סכום המשכנתא
אחוז המימון
יכולת ההחזר
תנאי האשראי
המסלולים שהבנק מציג
זה חשוב במיוחד בעסקה שבה ההון העצמי מוגבל ואתם מסתמכים על שיעור מימון גבוה יחסית.
לא לשכוח את ההוצאות מעבר למחיר הדירה
אחת הטעויות הנפוצות היא לחשב:
מחיר הדירה פחות המשכנתא = כל ההון העצמי שאני צריך.
בפועל יש הוצאות נוספות שעלולות להצטבר.
לדוגמה:
עורך דין
שמאות
ביטוחים
שדרוגים בדירה
ריהוט
מעבר דירה
הצמדות או תשלומים נוספים בהתאם לחוזה
הוצאות בלתי צפויות
לכן גם אם אתם יכולים לבצע את העסקה עם הון עצמי נמוך יחסית, לא בהכרח נכון להשתמש בכל הכסף הזמין לצורך התשלום לקבלן.
מומלץ להשאיר מרווח ביטחון.
ומה לגבי מדד תשומות הבנייה?
בפרויקטים שבהם רוכשים דירה מקבלן עוד לפני סיום הבנייה, חשוב לבדוק בחוזה אילו תשלומים מוצמדים למדד תשומות הבנייה ובאיזה אופן.
שינוי במדד יכול להשפיע על הסכום שתידרשו לשלם בהמשך, ולכן לא כדאי לבנות תקציב שעובד רק אם מחיר העסקה נשאר בדיוק כפי שהוא ביום החתימה.
המשמעות מבחינת המשכנתא פשוטה:
אם ההון העצמי שלכם מחושב עד השקל האחרון, כל תוספת יכולה ליצור פער מימוני.
לכן חשוב להבין מראש את לוח התשלומים ואת תנאי החוזה.
האם כדאי לקחת משכנתא גבוהה רק כי אפשר?
לא בהכרח.
היכולת לקבל שיעור מימון גבוה היא יתרון, אבל היא לא אומרת שכדאי להשתמש במקסימום.
ככל שהמשכנתא גבוהה יותר:
ההחזר החודשי עשוי להיות גבוה יותר
סך הריבית לאורך השנים עשוי לגדול
יש פחות גמישות בתקציב המשפחתי
אתם רגישים יותר לשינויים בריבית במסלולים משתנים
לכן השאלה אינה רק:
כמה הבנק נותן?
אלא:
איזו משכנתא אפשר להחזיר בנוחות גם אחרי הכניסה לדירה?
איך בונים תמהיל משכנתא לדירה בהנחה?
מבחינת המסלולים עצמם, משכנתא לדירה בהנחה היא עדיין משכנתא.
צריך להחליט כיצד לחלק אותה בין מסלולים בהתאם ל:
יכולת ההחזר
רמת הוודאות הרצויה
החשיפה לשינויי ריבית
תוכניות עתידיות
כספים שצפויים להשתחרר
התקופה הרצויה
אין תמהיל אחד שמתאים לכל זוכי התוכנית.
מי שנכנס לעסקה עם הון עצמי מינימלי ומשכנתא גבוהה יכול להיות במצב שונה מאוד ממי שמביא סכום גדול יותר מהבית.
דוגמה מספרית
נניח:
מחיר הדירה בתוכנית: 1,300,000 ₪
שווי לפי שמאות: 1,600,000 ₪
הון עצמי זמין: 200,000 ₪
סכום המשכנתא הדרוש: 1,100,000 ₪
ביחס למחיר הרכישה, המשכנתא היא כ־84.6% מהמחיר.
אבל ביחס לשווי של 1,600,000 ₪, שיעור המימון הוא: 68.75%
זה מדגים למה אופן חישוב אחוז המימון יכול להיות משמעותי בדירה במחיר מופחת.
אבל גם כאן, עצם העובדה שהיחס אפשרי אינה מבטיחה שהבנק יאשר 1.1 מיליון ₪. עדיין צריך לבדוק את ההכנסה ויכולת ההחזר.
זכיתם. מה כדאי לעשות עכשיו?
הייתי עובד לפי הסדר הבא:
לבדוק כמה הון עצמי באמת זמין לכם, כולל רזרבה.
להבין את מחיר הדירה ואת לוח התשלומים.
להעריך את סכום המשכנתא שתצטרכו.
לבדוק יכולת החזר חודשית.
להוציא אישור עקרוני.
להבין מה צפוי מבחינת שמאות.
רק לאחר מכן להתקדם לבניית התמהיל ולהשוואת הצעות מהבנקים.
כך הזכייה הופכת מעוד מספר בהגרלה לעסקה שאתם באמת יודעים כיצד לממן.
שאלות נפוצות
האם בדירה בהנחה אפשר לקבל יותר מ־75% מימון ממחיר הרכישה?
במקרים מסוימים כן. בדירה במחיר מופחת, בנק ישראל מאפשר לחשב את שיעור המימון לפי הערכת השמאי, בכפוף לכללים שנקבעו. לכן המשכנתא יכולה להוות שיעור גבוה יותר ממחיר הרכישה בפועל, גם כאשר שיעור המימון המחושב לצורכי הבנק עומד במגבלות.
האם 100,000 ₪ הון עצמי תמיד מספיקים?
לא. זהו סכום מינימלי שנקבע במסגרת הכללים, אבל הסכום הדרוש בפועל תלוי במחיר הדירה, סכום המשכנתא שהבנק יאשר, השמאות והוצאות העסקה.
האם צריך שמאות?
הערכת שמאי יכולה להיות משמעותית במיוחד בעסקאות במחיר מופחת, משום שהיא עשויה לשמש בחישוב שיעור המימון בהתאם לכללי בנק ישראל. הבנק יקבע את דרישות השמאות במסגרת תהליך המשכנתא.
זכיתי בהגרלה. האם זה אומר שאקבל משכנתא?
לא. הזכייה והזכאות לתוכנית אינן מחליפות את בדיקת האשראי של הבנק.
מתי כדאי להתחיל לבדוק את המשכנתא?
לא כדאי לחכות לרגע האחרון. ברגע שיש מידע מספיק על הפרויקט, מחיר הדירה וההון העצמי, אפשר להתחיל לבדוק את יכולת המימון ולהוציא אישור עקרוני.
האם אפשר לקנות דירה בהנחה עם 60,000 ₪ הון עצמי?
במקרים מסוימים כן. בפרויקטים שבהם קיימת זכאות למענק מדינה מוכר, הבנק יכול לאפשר להביא 60,000 ₪ ממקורות עצמיים, כאשר יחד עם המענק מתקיים הסכום הנדרש. הזכאות תלויה בתוכנית וביישוב, ולכן חשוב לבדוק את התנאים הספציפיים של הפרויקט.
לסיכום
דירה בהנחה יכולה לאפשר רכישת דירה בתנאי מחיר שלא תמיד זמינים בשוק החופשי.
אבל גם בעסקה עם הנחה, המשכנתא צריכה לעמוד בתקציב שלכם.
חשוב להבין:
כמה הון עצמי יש לכם.
כיצד מחושב אחוז המימון.
כמה משכנתא הבנק עשוי לאשר.
כמה תוכלו להחזיר לאורך זמן.
ואילו הוצאות נוספות צפויות עד קבלת הדירה.
הזכייה היא נקודת פתיחה טובה.
התכנון הוא מה שהופך אותה לעסקה שאפשר לעמוד בה.
ידע נותן ביטחון.
זכיתם בדירה בהנחה ורוצים להבין אם המספרים מתחברים?
אפשר לבדוק את ההון העצמי, מחיר הדירה, סכום המשכנתא ויכולת ההחזר לפני שמתקדמים מול הבנק.
תגובות