המדריך המלא למשכנתא: כל השלבים מההון העצמי ועד קבלת המפתח
עודכן: 15 בספט׳
לקיחת משכנתא יכולה להרגיש בהתחלה כמו אוסף גדול של מספרים, מסמכים ומונחים שלא ברור איך הם מתחברים זה לזה.
כמה הון עצמי צריך? כמה משכנתא אפשר לקבל? מתי מוציאים אישור עקרוני? איך בוחרים תמהיל? ומה בכלל משווים בין הצעות מהבנקים?
החדשות הטובות הן שלא צריך להבין את כל עולם המשכנתאות ביום אחד.
צריך להבין מהו השלב הבא.
במדריך הזה ריכזתי את תהליך לקיחת המשכנתא לפי סדר, מהבדיקה הראשונית של התקציב ועד לשחרור הכספים וקבלת המפתח.
המטרה היא לא להפוך אתכם למומחי משכנתאות.
המטרה היא שתדעו מה אתם עושים, למה אתם עושים אותו ומה כדאי לבדוק בכל שלב.
כי ידע נותן ביטחון.
שלב 1: מגדירים את התקציב וההון העצמי
לפני שמתחילים לחפש ריביות או לדבר עם בנקים, צריך להבין כמה כסף באמת עומד לרשותכם.
ההון העצמי הוא הכסף שאתם מביאים לעסקה ממקורות שאינם המשכנתא.
הוא יכול לכלול למשל:
חסכונות
כספים נזילים
עזרה מהמשפחה
כספים ממכירת נכס קיים
מקורות נוספים שניתן להשתמש בהם לצורך הרכישה
אבל יש כאן נקודה חשובה:
לא כל שקל שיש לכם צריך להיכנס לעסקה.
מעבר למחיר הדירה יש גם הוצאות נלוות, ובדרך כלל כדאי להשאיר מרווח מסוים להוצאות בלתי צפויות ולחיים שאחרי הרכישה.
גובה ההון העצמי גם משפיע על אחוז המימון שהבנק יכול להעמיד.
לכן, אם זה עדיין לא ברור לכם, התחילו בשני המדריכים:
שלב 2: בודקים כמה משכנתא אפשר לקבל וכמה באמת כדאי לקחת
אחרי שמבינים את ההון העצמי, אפשר להתחיל לחשב את הצד השני של העסקה: המשכנתא.
אבל יש כאן שתי שאלות שונות:
כמה הבנק עשוי לאשר לכם?
ו-
כמה באמת נכון לכם לקחת?
הבנק בוחן בין היתר את ההכנסות, ההתחייבויות, אחוז המימון ויכולת ההחזר.
אבל העובדה שהבנק מוכן לאשר סכום מסוים לא אומרת בהכרח שזה הסכום שמתאים לתקציב שלכם.
משכנתא צריכה להשאיר מקום גם להוצאות שוטפות, שינויים בהכנסה, ילדים, רכב, חופשות, תיקונים ואירועים שלא תמיד אפשר לצפות מראש.
לכן לפני שבוחרים דירה לפי המקסימום האפשרי, כדאי לקרוא:
שלב 3: מוציאים אישור עקרוני
אחרי שיש לכם תמונה ראשונית של התקציב, כדאי לבדוק האם הבנק מוכן עקרונית להעמיד את המשכנתא הדרושה.
לשם כך מבקשים אישור עקרוני למשכנתא.
האישור מאפשר להבין מהו סכום המשכנתא שהבנק מוכן לשקול על בסיס הנתונים שמסרתם, והוא נותן בסיס טוב יותר להתקדמות בתהליך.
חשוב לזכור שאישור עקרוני אינו אישור סופי להעברת הכסף.
הבנק עדיין יצטרך לבדוק את הנכס, מסמכים נוספים ועמידה בתנאים שנקבעו.
אם המושג עדיין חדש לכם:
שלב 4: לומדים לקרוא את האישור שקיבלתם
לקבל אישור עקרוני זה רק חלק מהעניין.
צריך גם לדעת מה כתוב בו.
באישור מופיעים בין היתר:
סכום המשכנתא
אחוז המימון
תקופות
מסלולים
ריביות
החזר חודשי
עלויות צפויות
תנאים לביצוע
בנוסף להצעה הספציפית של הבנק, האישור כולל מבנים שנועדו להקל על השוואה בין בנקים.
לכן אל תסתפקו בשורה שבה כתוב „אושר”.
כדאי להבין גם מה בדיוק אושר ובאילו תנאים.
לשם כך הכנתי מדריך נפרד:
שלב 5: בונים את תמהיל המשכנתא
עכשיו מתחילים להיכנס למבנה של המשכנתא עצמה.
משכנתא בדרך כלל אינה הלוואה אחת בריבית אחת. היא יכולה להיות מורכבת ממספר מסלולים שונים, שכל אחד מהם מתנהג אחרת.
לדוגמה:
קל״צ
פריים
ריבית משתנה
מסלולים צמודים או לא צמודים
כל מסלול משפיע אחרת על:
היציבות של ההחזר
החשיפה לשינויים בריבית
החשיפה למדד
האפשרות לבצע פירעון מוקדם
העלות הכוללת
לכן אין „תמהיל מנצח” שמתאים לכולם.
תמהיל שמתאים למשפחה עם הכנסה יציבה מאוד ותכנון להישאר עם המשכנתא שנים רבות יכול להיות שונה מתמהיל של מי שמתכנן לפרוע סכום משמעותי בעוד חמש שנים.
להעמקה:
שלב 6: מבינים את הריבית ולא רק את המספר שמופיע היום
כאשר מסתכלים על הצעת משכנתא, קל להשוות רק את הריבית הנוכחית.
אבל במסלולים משתנים צריך להבין גם איך הריבית יכולה להשתנות בעתיד.
אחד המושגים החשובים בהקשר הזה הוא ריבית העוגן.
במסלולים מסוימים הריבית בנויה מעוגן משתנה וממרווח שנקבע במסגרת ההלוואה.
לכן שתי הצעות עם ריבית התחלתית דומה יכולות להתנהג אחרת בעתיד.
אם יש בתמהיל שלכם מסלול משתנה, כדאי להבין גם:
שלב 7: משווים בין הצעות מהבנקים
אחרי שיש לכם כיוון לתמהיל, אפשר לקבל הצעות מכמה בנקים ולהשוות ביניהן.
וכאן כדאי להיזהר מהטעות הנפוצה ביותר:
לא משווים רק את ההחזר החודשי.
צריך לבדוק גם:
האם התמהילים דומים
מה הריבית בכל מסלול
מה התקופה
מה העלות הכוללת
כמה גמישות קיימת
מה קורה אם תרצו לבצע פירעון מוקדם
מה עלול להשתנות בהמשך
שתי הצעות יכולות להיראות כמעט זהות בחודש הראשון ולהתנהג באופן שונה לאורך השנים.
לכן כדאי לקרוא:
שלב 8: מסתכלים על לוח הסילוקין
אחת הדרכים הטובות להבין מה באמת קורה בתוך המשכנתא היא לפתוח את לוח הסילוקין.
הלוח מראה לאורך הזמן:
כמה מתוך התשלום הולך לקרן
כמה הולך לריבית
מהי יתרת החוב
כיצד ההלוואה מתקדמת
זה חשוב במיוחד כאשר משווים הצעות.
החזר חודשי דומה לא בהכרח אומר שיתרת החוב תהיה דומה בעוד חמש או עשר שנים.
להסבר מלא:
שלב 9: בוחרים הצעה ומתקדמים לעסקה
אחרי שבדקתם את התמהיל ואת ההצעות, אפשר לבחור את הבנק והמבנה שמתאימים לכם ולהתקדם בתהליך.
מכאן מתחיל הצד התפעולי יותר של המשכנתא.
בהתאם לעסקה ולבנק, תידרשו להשלים מסמכים ותנאים שונים לפני שהכסף יוכל להשתחרר.
חשוב לוודא מראש מהם התנאים לביצוע ומהו לוח הזמנים הנדרש, במיוחד כאשר חוזה הרכישה כולל מועדי תשלום מוגדרים.
שלב 10: שמאות ובדיקת הנכס
ברוב עסקאות המשכנתא הבנק יבקש הערכת שווי של הנכס באמצעות שמאי המקובל עליו.
השמאות חשובה משום שהבנק משתמש בנכס כבטוחה למשכנתא.
חשוב לזכור:
מחיר הרכישה והשווי שהשמאי יקבע אינם בהכרח זהים.
פער ביניהם יכול להשפיע על אחוז המימון ועל כמות ההון העצמי שתידרשו להביא לעסקה.
זו אחת הסיבות לכך שכדאי להשאיר מרווח בתכנון ולא להגיע לעסקה כאשר כל החישוב עובד רק בתרחיש אחד מדויק.
שלב 11: משלימים בטחונות ומסמכים
לפני שחרור כספי המשכנתא, הבנק דורש השלמת תנאים ובטחונות בהתאם לעסקה.
אלה יכולים לכלול, בין היתר:
רישומים הקשורים לנכס
התחייבויות משפטיות
מסמכי המוכר או הקבלן
ביטוח חיים
ביטוח מבנה
מסמכים נוספים בהתאם לסוג העסקה
הרשימה משתנה בין עסקאות, ולכן כדאי לעבוד לפי הדרישות הספציפיות שקיבלתם מהבנק ולא לפי רשימה כללית שמצאתם באינטרנט.
שלב 12: חותמים והבנק משחרר את הכסף
לאחר השלמת כל התנאים, הבנק יכול לשחרר את כספי המשכנתא בהתאם למנגנון התשלום שנקבע בעסקה.
אבל גם כאן העבודה שלכם לא נגמרת ברגע החתימה.
שמרו אצלכם:
את הצעת המשכנתא
את האישור
את מסמכי ההלוואה
את לוח הסילוקין
את פרטי המסלולים והריביות
המסמכים האלה יכולים להיות חשובים מאוד בעתיד, למשל אם תרצו לבדוק פירעון מוקדם או מחזור משכנתא.
כמה זמן לוקח תהליך לקיחת משכנתא?
אין זמן אחיד שמתאים לכל עסקה.
משך התהליך תלוי בין היתר ב:
מורכבות העסקה
מהירות קבלת המסמכים
הבנק
השמאות
הרישומים
זמינות הצדדים
לוח התשלומים בחוזה
בגלל זה לא כדאי להתחיל לטפל במשכנתא ברגע האחרון.
ככל שמגיעים מוכנים יותר, יש יותר זמן לבדוק, להשוות ולפתור בעיות בלי לחץ מיותר.
האם חייבים יועץ משכנתאות?
לא.
אפשר לבצע את התהליך באופן עצמאי.
אבל אם אתם בוחרים לעשות זאת לבד, חשוב שתבינו את הנתונים ושתשוו את האפשרויות ולא רק את הריבית שמופיעה בשורה הראשונה.
ואם אתם עובדים עם יועץ, כדאי שגם אז תבינו את ההחלטות.
ייעוץ טוב לא אמור להפוך את המשכנתא לקופסה שחורה שעוברת מיד אחת לאחרת.
להפך.
המטרה היא שתדעו למה נבחר כל מסלול, מה הסיכונים ומה צפוי לקרות לאורך הדרך.
אם אתם מתלבטים לגבי בחירת יועץ, הכנתי גם מדריך:
טעויות שכדאי להימנע מהן בדרך
כמה מהטעויות הנפוצות ביותר הן:
לחפש דירה לפני שבונים תקציב
לקחת את המקסימום שהבנק מוכן לתת
לבחור לפי החזר חודשי בלבד
להתמקד רק בריבית
להעתיק תמהיל של מישהו אחר
לקבל הצעה אחת בלי להשוות
לחתום על משהו שלא מבינים
פירטתי עליהן במאמר:
מפת הדרך בקיצור
אם רוצים לפשט את כל התהליך, אפשר לחשוב עליו כך:
הון עצמי --> כמה משכנתא אפשר לקחת --> אישור עקרוני --> קריאת האישור --> תמהיל --> קבלת הצעות --> השוואה ולוח סילוקין --> בחירת בנק --> שמאות ובטחונות --> חתימה ושחרור כספים
כל שלב מכין את הקרקע לשלב הבא.
לסיכום
משכנתא היא תהליך ארוך, אבל היא לא חייבת להיות תהליך מבלבל.
כשמפרקים אותה לשלבים, הרבה יותר קל להבין מה צריך לעשות ומתי.
מתחילים מהתקציב וההון העצמי.
מגדירים סכום משכנתא סביר.
מוציאים אישור עקרוני.
בונים תמהיל.
משווים הצעות.
ורק אז מקבלים החלטה.
לא צריך לדעת הכול מראש.
צריך לדעת מה לבדוק בכל שלב, ולשאול כשמשהו לא ברור.
כי ידע נותן ביטחון.
רוצים לעשות סדר לפני שמתחילים?
אפשר לעבור על ההון העצמי, התקציב, יכולת ההחזר והשלבים הבאים ולבנות תמונה מסודרת לפני שפונים לבנקים.
תגובות