עמלת פירעון מוקדם במשכנתא: מתי משלמים ואיך בודקים אם היא משתלמת?
כשבודקים מחזור משכנתא או רוצים לסלק חלק מההלוואה, אחד המספרים הראשונים שקופצים לעין הוא:
עמלת פירעון מוקדם.
לפעמים מדובר בסכום קטן.
לפעמים מדובר באלפי או עשרות אלפי שקלים.
אבל עצם העובדה שמופיעה עמלה לא אומרת אוטומטית שלא כדאי לפרוע או למחזר את המשכנתא.
כדי להבין אם המהלך משתלם, צריך לבדוק מה גובה העמלה, למה היא נגבית, ומה החיסכון האפשרי לאחר שמביאים אותה בחשבון.
במדריך הזה נעשה סדר.
מהי עמלת פירעון מוקדם?
משכנתא נלקחת לתקופה שנקבעת מראש.
אם אתם רוצים להחזיר את כולה או חלק ממנה לפני המועד המקורי, הבנק רשאי במקרים מסוימים לגבות עמלות פירעון מוקדם בהתאם לצו הבנקאות ולהוראות הרלוונטיות.
זה יכול לקרות למשל כאשר:
מוכרים את הדירה וסוגרים את המשכנתא
מבצעים מחזור משכנתא
מקבלים סכום כסף ורוצים להקטין את החוב
פורעים רק אחד ממסלולי המשכנתא
חשוב להבין שאין "עמלה אחת" קבועה שחלה תמיד.
הסכום תלוי במסלולים, בריביות, במועד הפירעון ובתנאי המשכנתא.
אילו עמלות יכולות להיות בפירעון מוקדם?
בפירעון מוקדם של הלוואה לדיור יכולים להיות כמה רכיבים שונים.
אחד מהם הוא עמלה תפעולית, שבנק ישראל קבע כי היא נגבית פעם אחת בעת הפירעון, גם כאשר המשכנתא מורכבת ממספר מסלולים. הסכום המרבי שלה הוא 60 ₪.
רכיב נוסף הוא עמלה בגין אי מתן הודעה מוקדמת. הצו קובע אפשרות להימנע ממנה באמצעות מתן הודעה מוקדמת של 10 ימים; העמלה במקרה שאין הודעה עומדת על 0.1% מהסכום הנפרע.
במסלולים מסוימים יכולה להיות גם עמלה בגין הפרשי ריבית, המכונה לעיתים "עמלת היוון". זה בדרך כלל הרכיב שיכול להיות המשמעותי ביותר מבחינה כספית.
במסלולים צמודי מדד עשוי להיות גם רכיב הקשור למועד הפירעון במהלך החודש.
מהי עמלת היוון?
עמלת היוון נועדה לשקף, באופן כללי, את ההפרש בין הריבית במסלול שלכם לבין הריבית הרלוונטית בשוק במועד הפירעון.
אם לקחתם בעבר מסלול בריבית גבוהה, וכיום הריביות המשמשות לצורך החישוב נמוכות יותר, הבנק עלול לגבות עמלה משמעותית.
הסיבה היא שכאשר אתם מחזירים את ההלוואה מוקדם, הבנק מפסיק לקבל את הריבית שנקבעה בהסכם המקורי.
בנק ישראל מפרסם מדי חודש ריביות ממוצעות המשמשות לצורך חישוב עמלת הפירעון המוקדם.
האם עמלת היוון קיימת בכל מסלול?
לא.
הסיכון לעמלת היוון משמעותית רלוונטי בעיקר למסלולים שבהם קיימת ריבית שנקבעה לתקופה ארוכה ובמועד הפירעון יש פער מול הריבית המשמשת לצורך החישוב.
לעומת זאת, במסלולים שבהם הריבית משתנה בתדירות גבוהה או שמועד שינוי הריבית מאפשר יציאה בתנאים שונים, העמלה עשויה להיות נמוכה יותר או לא לחול באותו אופן.
בכל מקרה, לא כדאי להניח לפי שם המסלול בלבד מה תהיה העמלה.
המספר שחשוב לבדוק הוא זה שמופיע בפועל בדוח הבנק.
איפה רואים את עמלת הפירעון המוקדם?
המסמך החשוב ביותר לצורך הבדיקה הוא דוח יתרות לסילוק.
בדוח אפשר לראות בין היתר:
יתרת הקרן בכל מסלול
הריבית הקיימת
מועד שינוי הריבית
יתרת התקופה
סכום הפירעון
עמלות פירעון מוקדם רלוונטיות
לכן אם אתם שוקלים מחזור או פירעון, זה בדרך כלל המקום הראשון שממנו כדאי להתחיל.
אילו הנחות קיימות בעמלת ההיוון?
עמלת ההיוון שמתקבלת בחישוב אינה בהכרח הסכום הסופי שתשלמו.
צו הבנקאות קובע הפחתות אוטומטיות לפי הזמן שעבר מאז נטילת ההלוואה.
בהלוואה רגילה
בהלוואה שאינה הלוואה משלימה לזכאים:
לאחר 3 שנים ועד פחות מ־5 שנים: הפחתה של 20% מעמלת ההיוון.
לאחר 5 שנים ומעלה: הפחתה של 30% מעמלת ההיוון.
לדוגמה:
אם עמלת ההיוון המחושבת לפני ההפחתה היא 20,000 ₪, והמשכנתא קיימת כבר יותר מ־5 שנים:
ההפחתה היא 30%, כלומר:
20,000 × 30% = 6,000 ₪
והעמלה לאחר ההפחתה תהיה: 14,000 ₪
בהלוואה משלימה שניתנה לצד הלוואת זכאות
אם מדובר בהלוואה משלימה שניתנה למי שהיה זכאי להלוואה מוכוונת, ההפחתות נדיבות יותר:
לאחר שנה ועד פחות משנתיים: 10%
לאחר שנתיים ועד פחות מ־3 שנים: 20%
לאחר 3 שנים ועד פחות מ־4 שנים: 30%
לאחר 4 שנים ומעלה: 40%
לדוגמה:
אם עמלת ההיוון המחושבת היא 20,000 ₪, וההלוואה המשלימה קיימת כבר יותר מ־4 שנים:
20,000 × 40% = 8,000 ₪
ולכן העמלה לאחר ההפחתה תהיה: 12,000 ₪
ומה לגבי הלוואת הזכאות עצמה?
כאן ההבדל אפילו משמעותי יותר.
על הלוואה מוכוונת / הלוואת זכאות לא נגבית עמלת פירעון מוקדם כלל. בנק ישראל מציין במפורש שלווים שמעוניינים לפרוע את הלוואת הזכאות לפני תום התקופה פטורים מעמלות פירעון מוקדם בגינה.
כלומר, במשכנתא שמורכבת מ:
הלוואת זכאות
הלוואה משלימה
ומסלולים רגילים נוספים
כל חלק עשוי לקבל טיפול שונה מבחינת עמלת הפירעון.
למה זה חשוב בבדיקת מחזור?
כי כשמסתכלים על דוח יתרות לסילוק ורואים "עמלת היוון", צריך לבדוק לא רק את הסכום המחושב, אלא גם:
האם כבר יושמה הפחתה לפי ותק
האם מדובר בהלוואה רגילה או משלימה לזכאות
האם חלק מהמשכנתא הוא הלוואת זכאות שפטורה מעמלה
מה יהיה הסכום בפועל במועד הפירעון
האם עמלה גבוהה אומרת שלא כדאי למחזר?
לא בהכרח.
זו אחת הטעויות הנפוצות ביותר בבדיקת מחזור.
נניח שהבנק מציג עמלת פירעון מוקדם של: 15,000 ₪
במבט ראשון זה נראה כמו סיבה טובה לעצור.
אבל נניח שבחלופה החדשה, לאחר בחינת הריביות, התקופה והעלות הכוללת, החיסכון הצפוי לאורך חיי המשכנתא הוא: 80,000 ₪
במצב כזה, גם לאחר שמפחיתים את עמלת הפירעון:
80,000 - 15,000 = 65,000 ₪
עדיין יכול להישאר חיסכון משמעותי.
כמובן, זו רק דוגמה להמחשה.
בבדיקה אמיתית צריך להביא בחשבון גם עלויות נוספות, שינוי תקופה, שינוי בהחזר ורמת הסיכון של התמהיל החדש.
ומה אם עמלת הפירעון היא 40,000 ₪?
גם אז אי אפשר להחליט לפי המספר לבדו.
צריך להשוות בין שני תרחישים:
להישאר עם המשכנתא הקיימת
מול
לשלם את העמלה ולעבור לחלופה החדשה
אם החיסכון העתידי קטן מהעמלה והעלויות הנוספות, המחזור כנראה פחות אטרקטיבי.
אם החיסכון גדול משמעותית, ייתכן שהעמלה עדיין משתלמת.
לכן השאלה הנכונה אינה:
"כמה עמלה יש לי?"
אלא:
"מה התוצאה הכוללת אחרי שמביאים את העמלה בחשבון?"
האם אפשר להקטין את עמלת הפירעון?
לפעמים כן.
למשל, מתן הודעה מוקדמת של 10 ימים יכול למנוע את עמלת אי־ההודעה.
בנוסף, במקרים מסוימים לעיתוי הפירעון יש משמעות, בעיקר במסלולים מסוימים או סביב תחנות שינוי ריבית.
לכן לפני שמבצעים פירעון בפועל, כדאי לבדוק:
האם יש תחנת שינוי קרובה
האם אפשר לתת הודעה מוקדמת
האם יש יתרון לפירעון במועד אחר
אילו מסלולים נכון לפרוע קודם
מה קורה בפירעון חלקי?
לא חייבים לסגור את כל המשכנתא.
אפשר לבצע גם פירעון חלקי.
למשל, אם קיבלתם 200,000 ₪ מקרן השתלמות, ירושה או חיסכון, אפשר להשתמש בהם כדי להקטין רק חלק מהחוב.
הפירעון יכול להשפיע על:
יתרת הקרן
ההחזר החודשי
תקופת המשכנתא
העלות הכוללת
אבל גם בפירעון חלקי צריך לבדוק אילו עמלות חלות ובאיזה מסלול נכון להשתמש בכסף.
האם עדיף להקטין החזר או לקצר תקופה?
אחרי פירעון חלקי, לעיתים ניתן לבחור בין שתי מטרות שונות:
להקטין את ההחזר החודשי
או
לקצר את תקופת המשכנתא
הבחירה תלויה במה שאתם מנסים להשיג.
אם המטרה היא לשפר תזרים חודשי, הקטנת ההחזר יכולה להיות משמעותית.
אם המטרה היא להקטין את סך הריבית ולהיפטר מהחוב מוקדם יותר, קיצור התקופה עשוי להיות עדיף.
אין תשובה אחת שמתאימה לכולם.
איך עמלת פירעון מתחברת למחזור משכנתא?
מחזור משכנתא הוא למעשה פירעון של המשכנתא הקיימת ולקיחת הלוואה חדשה במקומה.
לכן עמלת פירעון מוקדם היא חלק בלתי נפרד מבדיקת המחזור.
אבל היא רק אחד המרכיבים.
צריך לבדוק גם:
הריביות הקיימות
הריביות החדשות
התקופה שנותרה
התקופה החדשה
ההחזר החודשי
העלות הכוללת
שינוי ברמת הסיכון
עלויות נוספות
האם הריבית הממוצעת משתנה?
כן.
בנק ישראל מפרסם מדי חודש ריבית ממוצעת על משכנתאות, והיא משמשת בין היתר לצורך חישוב עמלת פירעון מוקדם.
לכן סכום עמלת ההיוון יכול להשתנות לאורך זמן.
עמלה שאתם רואים היום אינה בהכרח אותה עמלה שתופיע בעוד כמה חודשים.
זו גם הסיבה שלא כדאי להסתמך על חישוב ישן.
שאלות נפוצות
האם בכל מחזור משכנתא יש עמלת פירעון מוקדם?
לא. גובה העמלה תלוי במסלולים ובתנאים של המשכנתא הקיימת.
האם במסלול פריים יש עמלת היוון?
עמלת ההיוון כפי שמכירים אותה במסלולים בריבית קבועה אינה בהכרח חלה באותו אופן במסלול פריים, ולכן צריך לבדוק את הדוח בפועל ולא להניח לפי שם המסלול בלבד.
כמה זמן מראש צריך להודיע לבנק?
ניתן להימנע מעמלת אי־הודעה באמצעות הודעה מוקדמת של 10 ימים בהתאם לכללים.
האם הבנק גובה עמלה תפעולית לכל מסלול?
לא. בנק ישראל הבהיר שיש לגבות עמלה תפעולית אחת בלבד בעת פירעון מוקדם של משכנתא, גם אם היא כוללת כמה מסלולים.
האם כדאי להמתין שהעמלה תרד?
לפעמים כן, אבל לא תמיד.
אם בינתיים אתם ממשיכים לשלם ריבית גבוהה, ייתכן שההמתנה עצמה עולה כסף.
לכן צריך להשוות בין החיסכון מהמתנה לבין העלות של המשך המשכנתא הקיימת.
האם עמלת ההיוון יורדת ככל שהמשכנתא ותיקה יותר?
כן. בהלוואות רגילות קיימות הפחתות של 20% לאחר 3 שנים ו־30% לאחר 5 שנים. בהלוואות משלימות לזכאים ההפחתות מתחילות מוקדם יותר ומגיעות עד 40% לאחר 4 שנים.
דוגמה 1: הלוואה רגילה
נניח שנותרה לכם הלוואה בריבית קבועה, שנלקחה לפני יותר מ־5 שנים.
עמלת ההיוון המחושבת לפני ההפחתה היא: 20,000 ₪
בהלוואה רגילה, לאחר 5 שנים ומעלה חלה הפחתה של 30% מעמלת ההיוון.
ההפחתה:
20,000 × 30% = 6,000 ₪
ולכן עמלת ההיוון לאחר ההפחתה: 14,000 ₪
אם נתתם הודעה מוקדמת כנדרש, לא תתווסף עמלת אי־הודעה. יכולה להישאר עמלה תפעולית של עד 60 ₪.
דוגמה 2: משכנתא הכוללת הלוואת זכאות + הלוואה משלימה
נניח שמשכנתא כוללת:
הלוואת זכאות / הלוואה מוכוונת
הלוואה משלימה מכספי הבנק, שניתנה בנוסף להלוואת הזכאות
על הלוואת הזכאות עצמה הבנק אינו רשאי להתנות פירעון מוקדם בתשלום עמלה.
נניח שעל ההלוואה המשלימה חושבה עמלת היוון של: 20,000 ₪
והפירעון מתבצע לאחר יותר מ־4 שנים.
במקרה של הלוואה משלימה, ההפחתה לאחר 4 שנים ומעלה היא 40%.
לכן:
20,000 × 40% = 8,000 ₪ הפחתה
והעמלה בפועל על ההלוואה המשלימה: 12,000 ₪
באותה משכנתא:
על חלק הזכאות: אין עמלת פירעון מוקדם
על ההלוואה המשלימה: חלה עמלת היוון, אבל עם הפחתה של 40% לפי הוותק בדוגמה
לסיכום
עמלת פירעון מוקדם היא נתון חשוב, אבל היא לא צריכה להיות הנתון היחיד שעל פיו מחליטים.
לפני שמוותרים על מחזור או פירעון בגלל עמלה, כדאי לבדוק:
כמה אתם משלמים אם לא עושים כלום
מול
כמה תשלמו אחרי השינוי, כולל העמלה
רק ההשוואה בין שני התרחישים יכולה לתת תמונה אמיתית.
כי לפעמים עמלה של כמה אלפי שקלים חוסכת הרבה יותר לאורך הדרך.
ולפעמים היא דווקא סימן לכך שלא כדאי לבצע שינוי.
ידע נותן ביטחון.
יש לכם עמלת פירעון ורוצים להבין אם המחזור עדיין כדאי?
אפשר לעבור על דוח היתרות, העמלות, הריביות והחלופות ולבדוק את התוצאה הכוללת לפני שמחליטים.
תגובות