מחזור משכנתא חוץ בנקאית לבנק: מתי זה אפשרי ומה כדאי לבדוק?
עודכן: 7 בספט׳
יש מצבים שבהם משכנתא או הלוואה כנגד נכס נלקחות מגוף חוץ בנקאי ולא מבנק.
זה יכול לקרות בגלל מבנה עסקה מורכב, קושי זמני בקבלת מימון בנקאי, צורך במהירות, נתוני אשראי או סיבות אחרות.
עם הזמן, הנסיבות יכולות להשתנות.
ההכנסה עשויה להתייצב, התחייבויות יכולות להצטמצם, התנהלות האשראי יכולה להשתפר או ששווי הנכס השתנה. במצב כזה, אפשר לבדוק האם קיימת אפשרות למחזר את ההלוואה החוץ־בנקאית ולהעביר אותה לבנק.
אבל חשוב להתחיל מהשאלה הנכונה:
לא ״איך חוזרים לבנק?״, אלא האם המעבר אפשרי והאם הוא באמת משפר את המצב.
מהו מחזור משכנתא חוץ־בנקאית לבנק?
זהו תהליך שבו הלוואה קיימת שמובטחת בנכס ונמצאת אצל גוף חוץ בנקאי נפרעת באמצעות משכנתא חדשה מבנק.
במילים פשוטות:
הבנק החדש מעמיד מימון, הכסף משמש לסילוק ההלוואה הקיימת, והשעבוד עובר בהתאם לתהליך המשפטי והבנקאי הנדרש.
זה דומה למחזור משכנתא רגיל בין בנקים, אבל לעיתים יש בו מורכבות נוספת בגלל סוג ההלוואה הקיימת, תנאי הגוף החוץ בנקאי ומצב הלווים.
למה בכלל לבדוק מעבר חזרה לבנק?
הסיבה המרכזית היא לא עצם העובדה שההלוואה נמצאת מחוץ לבנק.
הבדיקה מתחילה כאשר משהו השתנה.
למשל:
המצב הכלכלי השתפר
ההכנסה יציבה יותר
התחייבויות אחרות הסתיימו
התנהלות האשראי השתפרה
שווי הנכס עלה
ההלוואה הקיימת יקרה או מגבילה
רוצים להקטין החזר, לקצר תקופה או לשנות את מבנה המסלולים
במצב כזה ייתכן שבנק יסכים להעמיד מימון בתנאים שלא היו זמינים לכם בעבר.
האם משכנתא חוץ בנקאית תמיד יקרה יותר?
לא נכון לקבוע זאת באופן גורף.
גופים חוץ בנקאיים מתמחרים עסקאות לפי רמת הסיכון, מבנה ההלוואה ותנאי השוק, ולרוב התנאים יהיו יקרים יותר ממימון בנקאי.
אבל ההשוואה צריכה להתבצע לפי ההצעות בפועל.
צריך לבדוק:
ריבית
תקופת ההלוואה
הצמדה
עמלות
עלות כוללת
אפשרויות פירעון מוקדם
גמישות
עלויות המעבר
לכן מעבר לבנק אינו מטרה בפני עצמה.
המטרה היא לבדוק אם החלופה הבנקאית טובה יותר עבורכם.
האם כל מי שנמצא בגוף חוץ בנקאי יכול לעבור לבנק?
לא.
הבנק מבצע בדיקת אשראי וחיתום מחדש.
הוא עשוי לבדוק, בין היתר:
הכנסות
ותק תעסוקתי
התחייבויות קיימות
התנהלות חשבון
נתוני אשראי
שווי הנכס
יתרת ההלוואה
אחוז המימון
מטרת ההלוואה
לכן העובדה ששילמתם את ההלוואה החוץ בנקאית באופן תקין היא נתון חיובי, אבל היא לא מבטיחה שהבנק יאשר את המחזור.
מאיפה מתחילים?
השלב הראשון הוא להבין את ההלוואה הקיימת.
צריך לבקש מהגוף המממן מסמך שמציג את יתרת הסילוק והתנאים לפירעון.
במשכנתאות בנקאיות אנחנו מכירים זאת כדוח יתרות לסילוק. בגופים חוץ־בנקאיים שם המסמך והמבנה שלו יכולים להשתנות, אבל המטרה דומה: להבין כמה צריך לשלם כדי לסגור את ההלוואה ומהן העלויות הנלוות.
חשוב לבדוק:
יתרת החוב
הריבית
ההחזר החודשי
התקופה שנותרה
עמלות פירעון
שעבודים קיימים
תנאים מיוחדים בהלוואה
שלב שני: לבדוק אם הבנק בכלל יכול לאשר את העסקה
לפני שמתחילים להשוות ריביות, צריך להבין אם העסקה עומדת בתנאי המימון של הבנקים.
לדוגמה, ייתכן שהבעיה שבעקבותיה נלקח המימון החוץ בנקאי עדיין קיימת.
מצד שני, ייתכן שהמצב השתנה משמעותית מאז.
לכן השלב הזה הוא למעשה בדיקת היתכנות:
האם כיום קיימת אפשרות לקבל משכנתא בנקאית שתסלק את ההלוואה הקיימת?
שלב שלישי: להשוות את המצב הקיים לחלופה החדשה
אם התקבלה אפשרות למימון בנקאי, לא מספיק להסתכל על הריבית.
צריך להשוות בין:
ההחזר החודשי
האם הוא באמת משתפר?
התקופה
האם המשכנתא החדשה מאריכה משמעותית את החוב?
העלות הכוללת
כמה תשלמו לאורך כל התקופה בכל חלופה?
עלויות המעבר
שמאות, רישומים, עמלות פירעון ועלויות נוספות.
מבנה המשכנתא
האם התמהיל החדש מתאים יותר למצב שלכם?
אם כבר יש לכם מספר הצעות, כדאי לקרוא גם איך משווים נכון בין הצעות משכנתא.
למה החזר נמוך יותר לא תמיד אומר עסקה טובה יותר?
זו נקודה חשובה במיוחד במחזור.
נניח שההחזר החודשי יורד ב־1,000 ₪.
זה נשמע מצוין.
אבל אם כדי להגיע לכך הארכתם את תקופת ההלוואה בעשר שנים, ייתכן שהעלות הכוללת דווקא עלתה.
לכן צריך להסתכל גם על לוח הזמנים של ההלוואה ולא רק על החודש הראשון.
ומה לגבי שווי הנכס?
שווי הנכס יכול להיות משמעותי בבדיקת המחזור.
הבנק החדש עשוי לדרוש שמאות, והוא בוחן את אחוז המימון לפי שווי הנכס והחוב החדש.
אם שווי הנכס עלה מאז קבלת ההלוואה, אחוז המימון עשוי להיות נמוך יותר.
אבל גם כאן, זה רק אחד מהנתונים שהבנק בוחן.
האם דירוג אשראי משופר מבטיח אישור?
לא.
נתוני אשראי הם חלק מהתמונה, אבל לא הנתון היחיד.
הבנק בוחן גם את ההכנסות, ההתחייבויות, היציבות התעסוקתית, אופי העסקה ושווי הבטוחה.
לכן עדיף להימנע מהנחה ש״אם הדירוג השתפר, הבנק בוודאות יאשר״.
האם כדאי לעבור לבנק אם התנאים רק מעט טובים יותר?
לא תמיד.
מחזור כולל זמן, תהליך ועלויות.
אם השיפור קטן מאוד, יכול להיות שאין הצדקה לבצע את המהלך.
לכן כדאי לחשב את התועלת נטו לאחר כל העלויות.
אם עדיין לא ברור כיצד בודקים זאת, קראו את המדריך מחזור משכנתא: איך לבדוק אם זה באמת משתלם לכם?
האם אפשר למחזר רק חלק מההלוואה?
לעיתים ניתן לבחון פתרונות חלקיים, אבל הדבר תלוי במבנה השעבודים, בגוף המממן ובדרישות הבנק החדש.
במקרים שבהם הנכס משועבד כולו לגוף אחד, מעבר חלקי יכול להיות מורכב יותר ממחזור מלא.
לכן צריך לבדוק כל מקרה לגופו.
מחזור לבנק לעומת מחזור לגוף חוץ־בנקאי אחר
גם כאן לא הייתי מניח שהבנק הוא תמיד היעד הנכון.
המטרה היא למצוא מבנה מימון מתאים יותר.
במקרה אחד זו יכולה להיות משכנתא בנקאית.
במקרה אחר, ייתכן שעדיין אין אפשרות לעבור לבנק או שחלופה אחרת מתאימה יותר.
לכן נקודת המוצא צריכה להיות:
מה החלופות שקיימות היום ומה המשמעות של כל אחת מהן?
שאלות נפוצות
כמה זמן צריך להיות בהלוואה חוץ בנקאית לפני שאפשר לעבור לבנק?
אין תקופת המתנה קבועה שמתאימה לכולם. הבנק בוחן את מצבכם במועד הבקשה ואת הנתונים העדכניים.
האם צריך שמאות חדשה?
לעיתים קרובות הבנק החדש ידרוש שמאות מטעמו כחלק מתהליך קבלת המשכנתא.
האם אפשר לעבור לבנק אם בעבר קיבלתי סירוב?
אפשר להגיש בקשה חדשה אם הנסיבות השתנו, אבל אין בכך הבטחה לאישור.
האם מעבר לבנק תמיד מוריד את הריבית?
לא. צריך להשוות את ההצעה הבנקאית לתנאים הקיימים בפועל.
האם כדאי לסגור את ההלוואה החוץ־בנקאית לפני שמקבלים אישור מהבנק?
לא. קודם צריך להבין שיש מקור מימון חלופי מתאים ולתכנן את הסילוק בצורה מסודרת.
לסיכום
מחזור משכנתא חוץ־בנקאית לבנק יכול להיות מהלך נכון כאשר הנסיבות השתנו ונפתחה אפשרות לקבל מימון מתאים יותר.
אבל אין טעם להתחיל מההנחה שהמעבר בהכרח כדאי.
קודם בודקים את ההלוואה הקיימת.
אחר כך בודקים אם הבנק יכול לאשר חלופה.
ורק אז משווים את ההחזר, התקופה, העלויות והתנאים.
אם החלופה החדשה טובה יותר, אפשר להתקדם מתוך הבנה.
ואם לא, לפחות יודעים למה.
ידע נותן ביטחון.
יש לכם משכנתא חוץ־בנקאית ורוצים לבדוק אם אפשר לעבור לבנק?
אפשר לבדוק את יתרת ההלוואה, הנתונים הכלכליים והחלופות הקיימות ולראות האם מחזור בנקאי אפשרי וכדאי.
תגובות